REABERTURA DA COMISSÃO DE ESTUDO DA NORMA DE INSPEÇÃO PREDIAL ​

Após 8 meses, da paralisação da comissão de estudo da ABNT que trata sobre Inspeção predial, na tarde do dia 1 de agosto de 2016, houve a retomada das reuniões para apresentação de um novo texto base, nova coordenação e cronograma dos trabalhos.

Qual foi minha surpresa como participante de comissões de estudo, foi a apresentação de um texto, dito harmonizado, e que teoricamente teve seu tempo de maturação e negociações de bastidores a portas fechadas, por entidades interessadas, mas que tem em sua essência, alguns pontos que já geraram discussões até mesmo de membros de entidade no momento da apresentação.

Outro ponto que me causou surpresa, foi que o novo coordenador e novo secretário, os quais os respeitos pelos brilhantes trabalhos no passado e que não tenho nada contra suas pessoas, já vieram praticamente eleitos, ou seja, a possibilidade de apresentação de candidatura, ou oportunidade de posicionamento, não teve espaço, sendo os mesmos aclamados por palmas em uma eleição de uma chapa única, e que já estava com a chancela, “nos reunimos e decidimos o novo coordenador”. Reforço, ambos têm capacidade de desempenhar o papel, mas a surpresa foi a forma.

Sobre o novo texto proposto, o mesmo vem ao encontro dos projetos de lei, que estão tramitando nas casas legislativas, os quais participei por uma grande entidade de classe na elaboração e que acredito, que a mesma tenha desempenhado um papel nas proposições, em busca deste alinhamento.

Em resumo, as inspeções irão tomar como base a efetiva implementação de um plano de manutenção, em conformidade com a ABNT NBR 5674, isto é muito bom. Mas o uso de critérios de desempenho para monitoramento, vejo com certo receio, a menos que sejam descritos novos paramentos de desempenho aos sistemas existentes e jamais simplesmente adotar os critérios descritos em normas existentes, sob o risco e milhares de edifícios, não estarem aderente, simplesmente por não serem concebidos com estes parâmetros, ou pelo entendimento do judiciário, que na falta de norma de desempenho a edifícios antigos, sejam adotados os critérios existentes e publicados nos últimos anos.

Na parte 5 da norma, a qual descreve as atribuições profissionais, há uma nota discreta com a seguinte redação: “ Nota: Recomenda-se que os profissionais habilitados possuam especialização na área específica e com instruções complementares sobre desempenho das edificações, patologia das edificações, manutenção predial e/ou temas correlatos”. Aos menos acostumados com normas técnicas a ideia, parece muito boa, mas na pratica isto pode representar uma reserva de mercado, que vai além daquilo descritos pelos conselhos das profissões de arquitetos e engenheiros, os quais tem sua formação, são habilitados a exercer a função, mas que poderá ser remetido a um pequeno grupo de profissionais que possuem tais especializações, e que poderá remeter a maiores valores nas prestações de serviços.

Como o perito Tito Lívio, muito bem descreveu em um discurso, durante a apresentação a nova proposição o novo texto base possui algumas falhas até mesmo conceituais, as quais enumero:

 O Objetivo da norma, pelo novo texto, a abordagem será por monitoramento dos requisitos de desempenho da edificação, atendimento de condições mínimas e outros detalhes bem descritos na norma ABNT NBR 15575, mas que poderão trazer algum desconforto ao mercado, pois os projetos antigos não foram pensados, planejados, construídos baseados nestes critérios, e na própria norma muitos destes são atrelados a atendimento de normas vigentes, pois a norma de desempenho, foi planejada para novas edificações que tem seus projetos protocolados nas prefeituras a partir de 19/7/2013. Não há no novo texto explicação de qual o critério mínimo que uma inspeção deverá buscar, e isto poderá por falta de parâmetro mensurável, e modo de atrelamento a critérios de despenho em um edifício de 30 anos, o qual foi projeto e construído, baseado em normas anteriores as descritas na norma de desempenho vigente.

O novo texto, traz o viés da identificação da causa do problema, o que a primeiro momento, pode parecer uma ótima idéia, mas é a razão de discórdia no mercado a muito tempo, o qual poderá ser utilizado de forma equivocada, como parâmetro de questionamento de construções por falhas em projetos ou execução, o qual não era o escopo original da norma, e que eleva  a inspeção predial a questionamentos que não são sobre segurança propriamente dita, e sim solicitações de reparos por parte do construtor. Além de no caso de edificações em garantia, em sendo o condomínio o responsável pela descrição da solução, exime o incorporador e construtor das garantias, pois há novos responsáveis legais pelos sistemas e sua segurança.

Durante a reunião, surgiram diversas ideias que fogem ao escopo da norma, onde alguns vislumbram oportunidades, outros desejos, e alguns experiências que poderiam ser contempladas, mas que se não forem descritas com cuidados e atenção, poderão introduzir enormes valores monetários aos condomínios em periodicidades que podem ser menores que o tecnicamente necessários, ou seja em valores praticados atualmente, somente como aspecto ilustrativo, valores de 15 a 30 mil reais, de despesas recorrentes somente para pagamento de inspeções.  Aqui deixo meu questionamento a respeito do assunto, pelos anos que atuo em assessoramento a condomínios, e não que descorde da importância das inspeções, as quais algumas descrevo com essenciais, mas como os condomínios irão custear estes valores, e manter às intervenções rotineiras se não forem pelo aumento das cotas condominiais? Temos que tomar cuidado com o que é importante e o que é demasiado, neste tema, e recomendo atenção aos gestores de condomínio.

Por muitos anos, atuei diretamente na defesa dos interesses do mercado imobiliário, seja desde a incorporação a administração de imóveis, e muitos destes pontos, defendi para que os mesmos não gerassem conflitos ou valores exagerados na gestão de condomínios.