Este documento, nem sempre é usado de forma adequada por incorporadores e administradores de condomínios, ou moradores, mas toda a sistemática para entrega de empreendimento, passou por grandes mudanças nos últimos anos e os manuais ganham mais importância, pois neles estão descritas as inter-relações dos incorporadores e condomínios, e as regras para se ter direito a garantias.
O documento passa a ser a referência e diretriz para que o empreendimento e seus sistemas atinjam sua vida útil, e durante o período legal se mantenha as garantias os sistemas, sendo imprescindível que os usuários executem as manutenções previstas no programa manutenção da edificação e onde o manual de uso, operação e manutenção tornou-se imprescindível para determinar as responsabilidades de cada um perante o empreendimento.
O documento é regido pela norma técnica a ABNT NBR 14037, a qual baliza as diretrizes da elaboração do documento, assim como informações pertinentes para treinamento quanto a utilização dos sistemas, sendo imprescindível que o responsável legal da edificação, implante o programa de manutenção proposto pela construtora/incorporadora, em conformidade com a ABNT NBR 5674, monitorando sua equipe de manutenção local, assim como empresas contratadas para que não alterem as características dos sistemas sem acompanhamento por profissional habilitado, quando necessário.
A manutenção corretiva, nos termos da ABNT NBR 5674, caracteriza-se por serviços que demandam ação ou intervenção imediata a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas, elementos ou componentes das edificações, ou evitar graves riscos ou prejuízos pessoais e/ou patrimoniais aos seus usuários ou proprietários. Já a manutenção preventiva, nos termos da ABNT NBR 5674, caracteriza-se por serviços cuja realização seja programada com antecedência, priorizando as solicitações dos usuários, estimativas da durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou componentes das edificações em uso, gravidade e urgência, e relatórios de verificações periódicas sobre o seu estado de degradação.
Caso não seja implantado e executado de forma eficiente o programa de manutenção de acordo com a ABNT NBR 5674, assim como mantidos registros da realização de tais manutenções, poderá ocasionar na perda da garantia de seus sistemas, assim como a falta de comprovação da realização de manutenção eventualmente estabelecida, conforme previsto na mesma norma. A realização dos serviços previstos no Programa de Manutenção deve ser feita por profissionais capacitados/habilitados, caso isto não ocorra, ocasiona a perda de garantia.
A Construtora/Incorporado poderá solicitar evidencias da implementação do Programa de Manutenção, entre elas os contratos de manutenção, treinamentos dos funcionários, etc.
O síndico tem a função estratégica da gestão, sendo o representante legal dos interesses do condomínio em todas as esferas: administrativa, judicial e condominial, e deve prestar contas de sua gestão anualmente ou quando exigidas.
A administradora tem as funções administrativas do condomínio, que são delegadas pelo síndico, sendo as responsabilidades aquelas firmadas no contrato de prestação de serviços, e que dependerá do interesse de cada condomínio.
O zelador é o empregado a quem compete, salvo disposição em contrário no contrato individual de trabalho, as seguintes tarefas:
- Ter contato direto com a administração do edifício e agir como preposto do síndico ou da administradora credenciada;
- Transmitir as ordens emanadas dos seus superiores hierárquicos e fiscalizar o seu cumprimento;
Fiscalizar as áreas de uso comum dos condôminos ou inquilinos, verificar o funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas do edifício, assim como os aparelhos de uso comum, além de zelar pelo sossego e pela observância da disciplina no edifício, de acordo com o seu regimento interno ou com as normas afixadas na portaria e nos corredores.
Em resumo, se não cumprir o que está escrito, poderá perder todas as garantias dos edifícios, e se quem elabora o documento, caso não possua experiencia poderá ter que arcar com responsabilidades muito maiores que as necessárias, por isto se faz necessário que sua elaboração seja feita especificamente a cada imóvel, e não simplesmente como “COPIA E COLA” de outros documentos, pratica esta comum, pois já prestamos assessoramentos em centena de serviços, onde detectamos erros primários na elaboração deste documento.
Diferenciais da RSO ASSESSORIA na elaboração dos manuais de uso, operação e manutenção das áreas comuns e do proprietário
Nossa experiência e diferencial está no conhecimento e expertise nacional do mercado que compilamos na coordenação da elaboração de Manuais que regem as regras do mercado e diversos Manuais do proprietários e Manual das áreas comuns, em atendimento a ABNT NBR 14037. Também atuamos na criação das regras para o tema a qual passa pela participação efetiva na elaboração das normas técnicas, aproximadamente 118 normas, que regem o tema além da coordenação técnica dos principais manuais setoriais e nacionais que ditam o entendimento do mercado sobre as ações necessárias para gestão de uma entrega de empreendimento com as informações necessárias para a gestão das garantias e atendimento a legislação vigente.
Também atuamos na elaboração de manuais de diversas incorporadoras além de palestras e workshop sobre o tema, nos principais eventos nacionais onde o assunto foi abordado.
Ronaldo Sá Oliveira
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Cel.: 011 99578-2550
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