Vários fatores podem gerar riscos a segurança dos usuários nas habitações residenciais brasileiras e cuja importância varia ao longo da vida útil de cada empreendimento.
As principais causas são: falhas em projeto (não atendimento as Normas Técnicas de dimensionamento estrutural, por exemplo), erros de execução (não obediência aos projetos elaborados, aplicação de materiais com defeito ou fora das especificações etc.), não execução ou execução parcial ou incorreta de manutenção preventiva e corretiva ao longo da vida útil do empreendimento de acordo com a ABNT NBR 5674), execução de reformas de forma inadequada (que interfiram no sistema estrutural do edifício, por exemplo) ou fatores externos como mudanças climáticas importantes (muito acima das previstas em projeto), uso e operação com premissas diferentes das consideradas em projeto (cargas em excesso, sobrecargas elétricas etc.).
Eventuais problemas de projeto e de execução da obra poderiam ser aferidos através de auditorias em projeto e a realização de ensaios no edifício pronto, porém o seu custo e complexidade técnica de execução, além da raridade de ocorrência, não justificam que sejam feitos para todos os empreendimentos. Estudo realizado pelo IBAPE SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias do Estado de São Paulo) revela que 66% das prováveis causas e origens dos acidentes, em edificações com mais de 10 anos, são relacionadas à deficiência com a manutenção, perda precoce de desempenho e deterioração acentuada e os demais 34% são relacionados a anomalias construtivas, esta informação também é evidenciada em trabalho apresentado pela Editora PINI.
Outros estudos evidenciam que edifícios com menos de 10 anos dificilmente geram riscos para os usuários, este fato se deve a atualização da norma ABNT NBR 6118:2007, norma que fixa os requisitos básicos exigíveis para projeto de estruturas de concreto simples, armado e protendido, excluídas aquelas em que se empregam concreto leve, pesado ou outros especiais, onde o cálculo, o dimensionamento e a construção de estruturas de concreto no Brasil passaram a ser projetas com a inclusão de novos conceitos de exigências de dimensionamento, qualidade e introdução do conceito de classificação de agressividade do ambiente a qual está relacionada às ações físicas e químicas que atuam sobre as estruturas de concreto, independente das ações mecânicas, das variações volumétricas de origem térmica, da retração hidráulica e outras previstas no dimensionamento das estruturas de concreto os quais provocaram importantes transformações na indústria da construção.
O enfoque da norma de estrutura de concreto ABNT NBR 6118:2007 demonstra a necessidade de maior critério do projetista de estruturas na especificação dos itens relacionados às questões de durabilidade, como drenagem, formas arquitetônicas, qualidade do concreto de cobrimento, detalhamento das armaduras, controle da fissuração e deslocamentos, medidas especiais e inspeção e manutenção preventiva a qual contribui de forma decisiva na vida útil da edificação, conforme gráfico abaixo.
Isso não apenas esta atrelada a durabilidade dos elementos estruturais, mas contribui para a durabilidade global dos demais sistemas do edifício, como alvenaria e revestimento, por exemplo,
Também não menos preocupantes, as reformas têm o potencial de acarretar sérios problemas à segurança dos usuários no momento ou posterior a período que foram executadas, independente da idade do empreendimento.
A obrigatoriedade de vistorias periódicas nos empreendimentos imobiliários não mitiga todos estes riscos, mas pode ser um importante instrumento para minimizá-los. O foco da nossa proposta é que as vistorias periódicas sejam visuais e que verifiquem dos aspectos: sinais de que existe uma deterioração na estrutura do prédio por quaisquer motivos (deterioração natural ou alguma causa externa) e também se está sendo realizada pelo Condomínio uma gestão das manutenções corretivas e preventivas que deveriam ter sido programadas desde a conclusão da obra, conforme a ABNT NBR 5674.
Quase sempre as estruturas que possuem algum tipo de problema (manifestações patológicas, anomalias ou falhas) possuem sinais claros (por exemplo, fissuras, trincas, destacamentos, deformações importantes etc.) antes que ocorra sua ruptura e que podem perfeitamente serem observadas por profissional que execute uma vistoria o qual detecte algum dos sinais deve proceder novas investigações, inclusive auditorias de projeto, para confirmar os problemas e orientar na tomada de decisões.
Em função disso, a RSO ASSESSORIA e a CONDOMINIO EM ORDEM defendem que o foco das inspeções visuais inicialmente, visando a verificação rotineira e sistêmica da realização das manutenções e reformas, pois isto seria viável economicamente não oneraria muitos os edifícios e permitiria com grande assertividade e forma preventiva a ocorrência de acidentes como os que têm ocorrido no Brasil recentemente.